外墙面层计入建筑面积 公摊变大了？

本文转自：滨城时报

外墙面层计入建筑面积 公摊变大了？

《民用建筑通用规范》实施

3月1日起，住建部发布的强制性文件《民用建筑通用规范》正式实施，其中关于外墙面层计入建筑面积的规定引发舆论热议。新规规定“建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算”，也就是说，不仅是外围建筑墙体，作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等也要被计入建筑面积。

新规对购房者会造成哪些影响？有业内人士对记者表示，对于购房者来说，购房成本可能会有所增加，“从新规来看，购房者想要买到和以前同样套内面积的房子可能需要付出更多的成本。”

有网友认为，这条规定是指今后外墙面层，包括找平层、保温层、抹灰层幕墙等，统统都要计入建筑面积，这将让房子的建筑（公摊）面积增加，得房率进一步下降。

对此，记者从住建部获悉，此种说法是误读。中原地产首席分析师张大伟表示，这个标准是建筑规范，不是测绘规范。

实际上，2022年8月25日，住建部官网就发布了《民用建筑通用规范》公告（国标编号GB 55031-2022），并指出，本规范为强制性工程建设规范，今年3月1日新规正式实施后，全部条文必须严格执行。现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准。

那么新规范与旧规最大的区别究竟是什么？首先来看引起巨大关注3.1.1条，其中称：“建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。”部分业内人士分析此条款时称，以前外墙水平投影面积不被计入建筑面积，以后则将计入，因而会大大增加公摊面积。

2013年12月，住建部曾发布《建筑工程建筑面积计算规范》公告，新规范出台之前，这就是国家标准的房屋建筑面积测算规范，其中称：建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算；建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积；以幕墙作为维护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。

此外，2013版《建筑工程建筑面积计算规范》还明确指出，一些项目不应计算建筑面积，包括勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙等。

通过对比可以看出，旧规范并非完全不计算外墙水平投影面积，但计算的仅是结构外墙结构外围水平面积之和，包括保温层，且不把墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙计入在内。

而新规范则将外围护结构外表面所围空间的水平投影面积全部计入在内。根据住建部网站的名词解释，围护结构指围合形成物理封闭建筑空间的墙体（柱）、门、窗、幕墙等。这意味着外墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙等水平投影面积都需要计入建筑面积。

除了近日开始正式实施的《民用建筑通用规范》，去年11月，住建部还就新的《建筑工程建筑面积计算标准（征求意见稿）》公开征求意见。这份标准对2013年版《建筑工程建筑面积计算规范》进行了修订，其中对于建筑面积计算的表述与最新的《民用建筑通用规范》保持一致，即“建筑工程建筑面积应按各自然层楼面或地面处围护结构外表面的水平面积之和计算”。由此可见，住建部已在两份新规中统一表述，统一启用新的建筑面积计算规范。

总体来看，住建部实施的新规范与各地正在执行的房产面积测绘规范相差并不大，由于该标准是建筑规范而不是测绘规范，在测绘规范未变的情况下，不会实际增加公摊面积。

延伸阅读

新规对购房者会造成哪些影响？

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，对于购房者来说，购房成本可能会有所增加，“从新规来看，外墙面层均要计入建筑面积，房子的建筑面积增大，但实际套内面积没有改变，购房者想要买到和以前同样套内面积的房子可能需要付出更多的成本。”

陈霄举例说，比如购房者买一套建筑面积为100平方米的房子，按照国家规定，11层以下的房子公摊率在7%—16%，12层以上的公摊率在14%—24%，公摊面积7—24平方米，实际套内面积76—93平方米。将外墙面层计入建筑面积，那么公摊面积可能会增大，相应的套内面积会缩小。但也不必过于担忧，因为商品房面层厚度一般为20mm左右，虽然公摊率提高了，但产生的差距不会过大，而房企及设计院在设计住宅过程中也会有更多的考量。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，新规还需要住建部门给出具体解释，因为建筑面积的确认最终要以住建部门的测绘结果为准，“与之前的规定相比，新规主要是规定外墙部分计入建筑面积，我觉得主要目的还是鼓励开发商不使用玻璃幕墙这种高耗能、光污染大的建材。另外，从建筑全生命周期管理角度来看，如果外墙计入房屋面积的话，这部分的投入就会增加，有利于提升房屋的生命质量。”

公摊面积需不需要取消？

近年来，关于取消公摊面积的声音从未间断。2022年全国两会期间，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象。取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。2021年全国两会期间，全国政协委员周世虹提交了一份“取消公摊面积”的提案。

据《时代周报》此前报道，合硕机构首席分析师郭毅告诉记者，对于公摊面积，如果开发商能够做到公开公示，并且真实用到购房者生活居住本身，没有私自盈利，就是合理的公摊，没必要取消。

中国香港被认为是“公摊”的发源地，中国内地的期房预售、卖公摊面积等模式都是上世纪90年代借鉴自香港的，但香港已于10年前正式废除了公摊模式。从2013年起，香港的新房销售必须按照实用面积予以标注，否则将被罚款100万至500万港币、判处3至7年监禁。针对存量房售卖，政府要求卖家提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份资料。从国际经验来看，“取消公摊”也已经是大势所趋。

如果收房后出现房屋面积缩水、公摊面积增加的情况，业主又该如何维权呢？收房后，假如对公摊有异议，购房者可携购房合同、建筑施工图、房屋销售或分割方案等，到房产测绘中心申请进行面积鉴定。来源：《每日经济新闻》