房企年报季|不再谈及销售目标的旭辉

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本文转自:北京商报

3月24日,旭辉控股于线上召开2021年度业绩发布会。面对媒体,旭辉控股董事局主席林中不再谈及销售目标,而是强调"回归本质",关注权益销售额的"含金量",关注经营效率。

不能忽视的是,旭辉2021年财务指标数据亮眼,核心利润值却连续下滑,进入全新的2022年,旭辉将走出舒适区,进入挑战区。同时,减慢的扩土储节奏与合作开发的潜在风险,对旭辉未来的增长也将是一大考验。

"黑马"失速

从300亿到500亿,再到千亿,旭辉仅用了三年。迈入千亿阵营后,旭辉仍保持规模高增长,2018年到2020年,旭辉分别完成1520亿元、2006亿元和2310亿元的销售业绩,分别按年增长46%、32%和15%。

2020年的业绩发布会上,林中对外透露,旭辉2021年销售目标2650亿元,同比增长15%。在疫情之下仍喊出"双位数",彼时旭辉颇具底气。然而现实很骨感,2021年旭辉仅完成销售业绩2473亿元,同比增长7.1%,"黑马"也开始失速。

"保持五年内复合增长率≥40%,向三千亿销售规模、百亿利润的目标进军。"三千亿销售目标成为"昨日黄花",24日面对媒体的提问,林中绝口不提销售目标,其回应称,要保持权益销售额的稳定,未来要大幅提高权益销售额的比重,关注权益销售额的"含金量",关注经营效率。

2021年财报中,旭辉并未公布权益销售金额,不过从土地权益占比也能了解个大概。

2021年,旭辉收购66个新项目的权益,收购土地的总规划建筑面积约1170万平方米,其中旭辉权益应占土地面积600万平方米,权益占比为51.3%。时间往前推,2016年到2020年,旭辉新增土储的权益占比分别为53.8%、41.7%、57.3%、65.1%和66.4%。

2019年和2020年,旭辉新增土储的权益占比提升很大,2021年又再次回归51.3%,林中提及的提高权益销售额比重,目前还不能说是稳步增长。

另一方面,旭辉的扩充土储节奏也开始减慢。截至2021年末,旭辉总土地建筑面积5250万平方米,其权益应占土地面积为2840万平方米,权益比例只有54.1%。与去年同期相比,旭辉的总土储和新增权益土储皆有所下滑。要知道,2020年旭辉拿地花了555亿元,2021年仅花费了394亿元。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出,扩储节奏收缩也存在结构调整的考虑,一二线城市进驻成本高,三四线城市基本"看衰"。而且去年下半年,房企拿地都不太积极,尤其是民营企业。

合作开发的AB面

房地产早期规模为王,激进扩张也意味着高负债、高杠杆,短期业绩快速增长的"黑马"房企要么大量举债,要么就选择"合作共赢"。从权益占比来看,旭辉的快速扩张离不开合作开发。

地产分析师严跃进表示,合作开发是房地产行业一种全新模式,尤其是经历疫情洗礼后,合作共赢的核心在于风险共担。但不得不注意的是,随着并表少数股东权益占比的增加,合作开发会侵蚀掉公司的利润空间。

记者注意到,从各项利润构成来看,2021年旭辉的公司股东应占利润为76.13亿元,同比下降5.2%;另外,永续债"吃掉"1.19亿元,少数股东拿走了45.95亿元,同比增长26.46%。与去年同期相比,股东应占利润与少数股东利润呈现一个"此消彼长"的状态。

2020年,旭辉控股的少数股东权益为440.54亿元,而2021年便大幅增至634.85亿元,同比增长30.6%,占到权益总额的59.11%。

据choice数据显示,2016年旭辉的少数股东权益为23.03亿元,占到权益总额的13.33%,此后一路走高,2020年少数股东权益为440.54亿元,超过了母公司股东权益。

近日,瑞银的一份报告也直指旭辉因合作项目过多,所存在的风险。瑞银预期,如果合作方违约,项目公司将遇到抽贷和销售难的问题,旭辉也将受到波及。在报告发出后的第二天,旭辉股价跌幅一度超50%。

城门失火,殃及池鱼。合作开发看似"保守"稳妥,但前提是风险共担。

对此,旭辉第一时间也给予回应,表示公司已于去年启动风险合作方分类管理,项目层面的现金流管控和股权层面的归边,对出险公司项目已基本完成谈判,如北京花样年项目,及时退出规避风险,盘活资金。

在24日的业绩会上,旭辉控股执行董事兼CEO林峰也特意留出充足的时间,再次回复了关于合作开发的问题。林峰指出,旭辉一直对合作方是分类管理,战略合作方占了合作比例的35%,主要是类似恒基、GIC、香港置地、华熙等长远的、资信比较好的机构。第二类是长期合作方,占比大概是56%;第三类是一般的合作方,就是项目合作的,占比9%。

他同时表示,目前一共有21个项目的合作伙伴出现了"爆雷"的情况,但是这21个项目中已经是尾盘、没有融资需求的项目有14个,也就是说只有7个还在开发过程当中。"去年所有的项目都是封闭管理的,这7个项目哪怕合作方出了风险,在项目运营层面还是基本正常的,所以整体来说,对旭辉的合作项目并不会有太大的影响。"

毛利率预计2022、2023年恢复增长

2021年,旭辉实现营业收入1078亿元,较去年增长50.2%;毛利约207.97亿元,同比增长33.2%;毛利率及核心净利润率分别为19.3%及6.8%;核心平均股本回报率为18.7%。

回款方面,2021年旭辉实现销售回款2403亿元,同比增长20%;签约回款率超95%,保持行业高位。

截至2021年12月31日,旭辉在手现金467亿元,现金流较为充裕;净负债率为62.8%,较2020年下降1.2个百分点;加权平均债务成本5%,较2020年末进一步下降0.4个百分点。

据旭辉管理层在会上介绍,2021年旭辉控股"三道红线"进入绿档,剔除预收款后的资产负债率为69.7%,净负债率为62.8%,现金短债比为2.6倍,"三道红线"年底转绿的承诺如期兑现。

亮眼的成绩单背后,也存在些许"瑕疵"。2021年,旭辉毛利率为19.3%,但与去年同期相比下降2.4个百分点;核心净利润率6.8%,与去年同期相比下降4.4个百分点。这两组数据属于连续下滑。

对此,旭辉控股CFO杨欣回应称,过去两年整个行业毛利率都是处于下行趋势,但从去年第四季度开始,集中供地释放了积极的信号,整体局势已经得到比较明显的扭转,各地在集中供地时给开发商留出了合理的利润空间。经过这一轮的洗礼,大家也变得越来越理性,不再去之前的"抢地盘"扩大规模,而更核心的是关注利润率,毛利率会随着行业转变逐步得到修复。"市场修复需要一个过程,旭辉预计在2022年、2023年恢复增长。"

北京商报记者王寅浩

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