直击业绩会｜不着急转“绿”，“橙档”保利置业要逆势冲千亿

本文转自：地产深度报道

立志要在十四五期间再造一个自己的保利置业明显加快了扩张步伐。

3月24日，保利置业召开线上业绩发布会。会上，公司董事会主席万宇清毫不掩饰对规模的渴求，他强调公司要争取在十四五期间达成千亿规模，并

将2022年的保底销售目标定在了650亿元

，“过去几年我们走得相对较慢，希望下一轮我们能够快一些，而且会越来越快”。

与其一同出席业绩会的还有公司董事总经理王健、副总经理刘忱、副总经理彭袆、财务总监潘治平。整体来看，尽管行业处在下行周期，市场情绪消极，但保利置业却仍跃跃欲试，试图在这期间实现规模的跨越。

在万宇清看来，公司前几年虽然走得较慢，但同样也走得较稳。一个明显的特征是，不同于其他开发商接连下跌的毛利率，保利置业近年来该指标一直维持在30%以上。

2021年，该公司共实现营收365.13亿港元，同比增长16.7%；对应归母净利润较2020年增长32%至24.81亿港元

，这一增速指标在2020年为-50.95%；同期毛利率33.9%，较2020年基本持平。

高于行业平均水准的毛利率水平也引来不少投资者关注。2021年下半年，房地产市场骤然变冷，销售端承压，行业整体毛利率亦进一步下滑。

王健坦言，保利置业的毛利率水平主要得益于前几年部分结转项目的差异，在行业盈利水平普降的趋势下，结合目前已经实现的销售额长远来看，

公司毛利率大概率也会回归至23%-26%之间

。

其透露，目前公司已售未结转部分的毛利率预计在24%-26%左右，2022年整体也将在这个水平，“20%左右的毛利率是行业一个正常水平，能在20%以上已经不错了”。

在盈利能力变动不大的背景下，保利置业2021年归母净利润增速实现大幅提升，其中的一个重要因素是少数股东应占净利润的骤降。

报告期内，

保利置业归属于少数股东应占净利润约1.26亿港元，较2020年的4.45亿港元下降71.69%

。变动源自公司权益占比结构调整，以及结转收入的增加。

刘忱向《国际金融报》记者表示，不论拓展还是销售，公司都保持着70%以上的权益占比，未来亦会维持这一水平，“今年的结转结构会更为突出，归母净利润的占比也会更高”。

2021年，保利置业抓住第二轮、第三轮集中供地的机会大力扩储，全年新增项目19个，首入常州、太仓和宁海，总土地成本较2020年增长39%。

公司新增总土储360.9万平方米，权益土储272.2万平方米，权益占比约75%。

上述项目中，有10个来自公开市场的招拍挂，剩余9个则是通过合作、收并购、旧改以及勾地等渠道获取。

随着市场的变化，保利置业对这些渠道也有了不同的看法。譬如旧改，2021年12月，该公司拿下了济南五里牌坊二期项目，这是公司全年新增的唯一个旧改项目。

另外，

公司目前在深圳亦有两个已经获取的旧改项目，还有部分正在洽谈和铺排

，只是最终能否拍板仍难有定论。

万宇清指出，旧改的推进时间以及投资总额都存在着较大不确定性，投资难度也较大。在他看来，尽管市场在慢慢修复，但“三道红线”机制不可能退出，在房价上升空间有限的情况下，公司对旧改项目会格外谨慎。

目前，保利置业在深圳获取的旧改项目均未实现正现金流。“我们看好深圳的旧改，不过还是要找到适合公司开发的项目，以及好的投资方进行长远搭配才行。”其表示，公司今年希望在投资拓展方面有着新的突破。

而对于近期市场较为关注的收并购，保利置业亦有所动作。2021年7月，其从合生手中接下了广州永宁街项目。目前，公司还与其他开发商接触了一些收并购项目，皆处于洽谈期中，若有实质进展将会通过公告披露。

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022年，保利置业定下了以销定投的拿地准则，权益土储资金支出初步定为200亿元。若销售情况理想，公司将适时将额度调整至250亿-300亿元。

“相信市场会发生一些变化，我们会争取实现更高的销售额。”万宇清指出，保利置业近年的拓展布局在不断调整，公司于一二线城市的权益土储占比达到83%，长三角和大湾区占比亦提升至40%。

高线城市的抗风险能力也使得保利置业并不担忧土储的减值，公司销售均价也未出现回落。

2021年，该公司实现合约销售金额566亿元；回笼资金534亿元，回笼率达到94%

；对应销售面积约314万平方米；合约销售均价约每平方米18038元，“去年房价跟土地市场的调整对我们没有太大影响。”万宇清如此说道。

负债来看，截至2021年末，保利置业拥有尚未偿还的银行及其他借贷(包括应付票据)846.81亿港元，其中27%、约231.81亿港元将于一年内到期，31%将在一年后到两年内偿还。

报告期内，

保利置业净负债率约103%，剔除预收账款后的资产负债率为74%，较2020年下降3个百分点，非受限现金短债比1.56，仍踩中两条“红线”。

管理层对踩线情况似乎并不着急。对于降负债的规划，刘忱表示，短期来看保利置业更希望能够抓住市场机会，公司会通过快速地资金回笼和周转逐步改善负债指标，同时继续下调融资成本，“

实际上，‘三道红线’并没有对我们的经营造成多少影响

”。

万宇清亦直言，与降负债以及调整债务结构相比，保利置业目前最核心的任务还是加强营销，以此获得更多资金、增加利润。

记者 吴典

编辑 左宇