房产法官大揭秘:人类高质量买房,这些地方一定注意!

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来源:上海浦东法院

转自:上海浦东法院

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买房

可谓老百姓心中的头等大事

然而这其中暗藏的“陷阱”

也让人防不胜防

尤其在二手房交易过程中

合同签订不规范、标的物不合法

房东坐地涨价、一房二卖……

稍有不慎

买房人就有可能“鸡飞蛋打”

那么想买二手房

究竟如何避免潜在风险呢?

本期《浦法讲堂》

房产法官就会告诉你

这些地方务必注意看!

,时长06:49

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本期法治讲师

张凡,1986年6月出生,中共党员,中南财经政法大学法学硕士,二级法官,现任民事审判庭审判员。曾获上海法院系统三等功、嘉奖等荣誉。

一要看房屋所处的位置。如果是在农村地区或是城乡结合部,要格外注意确定是否属于宅基地房屋。因为根据法律规定,农民的宅基地房屋,城镇居民及非该集体经济组织的成员均不能购买,即便签订了买卖合同,支付了房款,该交易行为在法律层面上仍然无效,买受人也不能据此取得房屋产权。

二要看房屋的楼层、形状、实际套内面积与产权证上记载的是否一致。切莫一时贪小便宜或贪图更多的使用面积,而购买存在违章搭建的房屋。因为依照规定,一旦违章搭建的事实被记载于房地产登记簿,具有该种签注的房子便不得以抵押、买卖、赠与等方式转让。

三要看房屋内居住的人员情况。特别对于刚需的购房者来说,要了解房屋的居住人到底是产权人还是承租人。因为根据“买卖不破租赁”原则,即便房屋产权进行了变更,新的产权人仍然要受到原租赁合同的约束,承租人在租赁期限内仍合法享有房屋的居住使用权。

一要看出卖人是不是房屋的产权人,或者出卖人是否得到了房屋产权人的授权委托。需要注意的是,如果涉及多位共有权人的,在签订房屋买卖合同时,所有共有权人都应当到场签字确认或出具委托书。否则,一旦未在合同上签字的产权人,主张出卖人属于无权处分或是无权代理,那么买房这件事可能就摊上大麻烦了。

二要看房屋是否被司法查封或设立了抵押登记。因为根据法律规定,被司法查封的房屋不得进行转让。同时,虽然《民法典》颁布后对“设立抵押登记的房屋不得交易过户”的规定进行了变更,但相信大多数人都不希望买到的是一个有权利瑕疵的房屋,还要时刻担心自己的房屋被拍卖为他人还债。

三要看房屋是否登记设立了居住权。根据《民法典》第三百六十八条、第三百七十条规定,居住权自登记时设立,居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。所以买房时一定要小心查看产权登记簿上是否记载着居住权的内容。要知道居住权与租赁权不同,其可以无偿设立。一不留意,新的产权人就有可能既住不了自己的房屋,也无法向居住权人收租。

此外,如果购买的房屋属动迁安置房或经济适用房,还要特别注意国家对此类房屋规定了限售期,这意味着只有经过限售期,房屋才能上市交易。

/ 窍门一:约定办理预告登记手续 /

在签订房屋买卖合同后,如约定办理过户手续的周期较长,可以约定办理预告登记手续。根据我国《民法典》第二百二十一条规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

简而言之,就是买房人可以通过办理预告登记,锁定交易房源,避免房东出现一房二卖的情形。

/ 窍门二:明确约定双方的权利义务 /

在签约时,对于诸如税费承担、房款支付、过户交房时间、屋内设施设备处置等都要做出明确约定。千万别怕麻烦!

同时在交易过程中,要树立证据意识。对于双方的协商过程和资金往来,最好都要留下凭证,以免在纠纷发生时因口说无凭而吃了哑巴亏。万一发生纠纷,在诉讼至法院后,也要及早申请财产保全,查封争议房屋,以保证未来生效判决的执行。

买房过程风险多

擦亮双眼准没错

只有事前准备多一点

事后麻烦才能少一点

房产法官温馨提示:

安居乐业第一步

从谨慎避坑开始哦!

来源:天津二中院

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