多地调控政策放松 关注地产基本面边际改善

财经 2022-11-04 08:33:59
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本文转自:南京晨报

晨报讯(南京晨报/爱南京记者 许崇静)政策持续出台,多地调控政策进一步放松:9月30日,央行和银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》,指出2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,在2022年底前,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。根据统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数数据,合计23个城市满足政策条件。

南京证券研究员许吟倩表示,除了商贷利率下调,9月30日,央行公告称,决定自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。由于公积金贷款额度存在上限,且一二线城市房价相对较高,此项政策更利于房价较低的三四线城市刚性需求居民。居民个税方面,自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

销售边际改善,南京成交均价有所下滑:从销售情况来看,2022年1-9月全国商品房销售面积累计10.14亿平方米,同比下降22.2%;全国商品房销售金额累计9.94万亿元,同比下降26.3%。单月来看,9月单月销售面积和销售金额降幅大幅收窄至16.16%和14.21%。单月销售面积自4月见底之后,逐步回暖。考虑到去年下半年销售基数较低,预计今年下半年销售同比增速降幅有所收窄,边际有所改善。南京新房市场方面,2022年同比增速下跌开始于3月11日,单周交易量迅速下滑开始于7月15日。南京二手房市场方面,2022年同比增速下跌开始于2021年10月8日,去年四季度基数较低,降幅收窄较为明显。从二手房成交均价来看,今年以来基本在2.9万至3.3万区间波动,三季度二手房成交均价为32243元/平方米,环比微涨0.4%,同比下滑3.6%。

投资策略:近期地产板块呈现震荡趋势,今年来看地产股往往受益于政策宽松预期。需要注意的是四季度及明年部分房企还债压力依然较大,出险房企仍然会影响市场情绪。后续需要进一步观测:利好政策加码后销售边际改善情况,以及房企信用风险情况。

风险提示:房地产政策调控收紧;销售恢复不及预期;融资进一步下滑,房企出险情况增加;房地产税试点。

(以上内容仅供参考,不作为投资决策依据。投资有风险,入市需谨慎。)

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