楼市下半场开局再现利好

本文转自：半岛都市报 半岛全媒体记者高勇男

在经历了上半年最后一个月的调控政策“蜜月期”后,青岛楼市“下半场”平稳开局。

据青岛网上房产数据统计显示,7月4日~7月10日青岛新房住宅成交1414套,环比下降78.68%,同比降低49.1%；成交面积约为17.11万㎡,环比下降78.88%,同比下降45.87%。7月11日~7月17日青岛新房住宅成交2031套,环比增长43.64%,同比下降23.85%；成交面积约22.21万㎡,环比增长29.81%,同比下降30.4%。总体来看,成交数据相对平稳。

与此同时,限售政策放宽在7月份落地,三批次土地供应也即将开始,市场利好信号再现,浓重的观望情绪是否会因此而相对减弱还有待时间检验。此外,租购同权的强化落实让购房者本就收紧的“钱袋子”看到了新的希望,或将进一步活跃租房市场,利于“引流”。

新房交易年限自网签算起,二手房交易“满5改2”

7月18日,青岛市住房和城乡建设局在回复市民提问时表示:在本市范围内,新建商品住房满5年方可上市交易,上市交易时限可以自合同网签备案时起算,二手住房取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。这意味着,青岛市范围内的新建商品住房依然限售5年,但计算时限由“取得《不动产权证书》满5年”变为“合同网签备案满5年”。二手住房则由“取得《不动产权证书》满5年”变为“取得《不动产权证书》满2年”即可上市交易。

今年以来,青岛出台了取消限购、提高公积金贷款最高额度等一系列支持性政策。

6月3日,城阳区住房和城市建设管理局发布通知,全面取消住房限购政策。青岛高新区管委建设部发布通知,全面取消住房限购政策。同日,青岛市住房和城乡建设局明确调整住房限购区域范围,住房限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区(含高新区)调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域(以下简称“中心城区”),将黄岛区、城阳区(含高新区)、崂山区王哥庄街道调出限购区域。综合适度调整优化旨在增加市场供给,化解供需矛盾,增加市场活跃度,保持和促进全市房价总体稳定。

6月15日,青岛市住房公积金管理中心发布关于调整住房公积金贷款最高额度的通知,明确在青岛市行政区域内购买家庭首套自住住房的,借款申请人及配偶均符合申贷条件的,公积金贷款最高额度调整为80万元；借款申请人仅本人符合申贷条件的,公积金贷款最高额度调整为50万元。购买家庭第二套自住住房的公积金贷款最高额度政策保持不变。

城阳区存量住宅用地372宗,三批次供地全市拟51宗

日前,青岛自然资源和规划局公布了最新的青岛市存量住宅用地信息,截至2022年6月30日,青岛市辖区存量住宅用地项目(不含平度市、胶州市、莱西市)共1638宗,总面积4903.59公顷,其中未动工面积1443.22公顷,已动工未竣工面积3460.37公顷,未销售房屋的土地面积1712.51公顷。其中,城阳区存量住宅用地共计372宗,位居青岛主城区首位,大幅领先于位于第二位的李沧区168宗地。高新区存量住宅用地共计29宗。

在城阳区的372宗地中,城阳街道77宗,商品住宅占近五成；河套街道75宗,多为拆迁安置房；红岛街道65宗,多为拆迁安置房；夏庄街道48宗,商品住房占五成；流亭街道41宗,商品住房占近七成；棘洪滩街道27宗,商品住宅占比超过六成；上马街道22宗,商品住房占近五成；惜福镇街道17宗,以商品住房为主。综合来看,城阳区未来商品房的主要供应区域集中在城阳街道、流亭街道和夏庄街道,这是目前城阳楼市的三大主力区域。

7月12日,青岛自然资源和规划局举行了2022年度第二次土地推介会,对拟供土地、重点低效片区(园区)土地资源向社会进行推介。据悉,市辖区第三批次拟集中供应51宗住宅用地,总面积约2300亩,位于市南、市北、李沧、崂山、即墨、城阳、高新和黄岛区,具体地块信息将于8月份发布正式出让公告。值得注意的是,推介会中提到的下一步工作中强调,严格管理商品住宅设置产业导入条件以及与工业用地、产业用地、科研用地搭配出让；禁止违规设置使用外资,影响公平、另行缴纳其他资金等条件。

面粉决定面包,一座城市的楼市的走向与土地供应息息相关,而土地市场的活跃,彰显的是城市发展的活力。目前来看,城阳区的存量住宅用地在主城区中竞争力突出,但“后续乏力”也是需要正视的问题。与此同时,我们应该看到,在房地产存量时代和城市更新的新赛道上,房企拿地将越趋谨慎,谨慎背后是对资金链的考量和对市场的预期。

楼市的可持续未来,“人流引入”依然是核心关键词

7月19日,青岛市住房和城乡建设局公布《青岛市“十四五”保障性租赁住房发展规划》公开征求意见,按照总体目标,在规划期末,青岛市保障性租赁住房房源数量达到21万套(间),占城镇新增住房供应总量的30%以上,新市民、青年人的住房问题得到有效解决。值得关注的是,意见稿中明确将落实租购同权,租房者可申请享受租房落户、公积金提取、子女就近入学、就业保障、基本医疗及公共卫生等便民服务。

某种意义上,租购同权的最大价值在于刺激人流引入。“引流”做得好,楼市才能持续。楼市的可持续未来,已不仅仅是去存量这样一个简单的命题。而除土地外,决定未来楼市走向的关键还是城市发展和人口增量,城阳及青岛楼市急需更有利的政策激励与人口增量。

而从以往成交数据来看,城阳也已成为刚需刚改群体的首选区域之一。今年6月份,城阳区发布通知,在城阳区取得新建商业用房或办公用房的合法产权型房屋人员(含办理新建商品房合同网签备案),可按“一房一户”原则,申请本人及近亲属依次在城镇近亲属家庭户、房屋所在地城镇社区集体户落户,政策有效期至2023年5月31日。近期,城阳区出台《关于加强和改进新时代城阳人才工作引领高质量发展的若干措施》,《措施》围绕人才、产业、用人主体、平台、服务、创新等方面高度集成、精准施策,打出了一系列“组合拳”进一步“抢人”,同时明确将出台人才住房购房券政策用于人才购买商品住房。

控风险、稳发展、促消费,在“房住不炒”大原则下,限购放开后更多的主动性和积极性正在被合理释放,而限售政策放宽也将进一步激发市场引擎,而在今年青岛楼市的“下半场”,谁能够在人流引入上抢得先机步入“快车道”并取得一定实际成效,谁才能够真正抓住政策利好期,加速创造更加有利于楼市可持续健康发展的“新常态”。让我们拭目以待!