东方快评丨纠偏法拍房 再敲“房住不炒”警钟

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12月19日,最高人民法院在其官网发布了《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》,这一《规定》于今年9月份由最高人民法院审判委员会第1846次会议通过,明年1月1日起施行。

《规定》明确指出:人民法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院不予准许。如果出现流拍,不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债,人民法院不予支持。这意味着:不具备被拍卖房产所在地购房资格的购买人无法参与法拍房竞买,过去那种通过买法拍房钻限购政策漏洞的办法行不通了。

自司法部2017年开通法拍房网络拍卖渠道后,法拍房数量连年上升,2020年全国法拍房成交量达百万套。法拍房是法院强制拍卖的房屋,但同样是商品房。但是法拍房基本不限购,不少法拍房甚至能达到同类产品5~7折的价格水平,对购房者的吸引力较强,造成法拍房市场过热的现象。

随之而来的是不限购的法拍房一方面为不具备购房资格的人群提供了买房的渠道。另一方面,法拍房为有别有用心的人利用,进行“虚假销售、内定拍卖”。2020年6月3日,长沙岳麓区人民法院就公布了一起利用虚假诉讼规避长沙“限购令”的审判结果。

同时,由于法拍房采用竞价买房,价高者得的原则,某些房东将法拍房的成交价作为自己的出售参考价,在某些城市一定程度上起到了将房价拉高的帮凶作用。进入2021年,上海、杭州、成都、合肥等城市相继限购法拍房。

现在的司法拍卖房,基本上是只管竞买人付清购房款后,协助办理过户手续,交房和其他纠纷,由竞买人自己处理。对于房产实际占有人和业主的法律关系以及业主有没有为其他人设定占有权,竞买人很难查明。很多人想捡漏法拍房,不愿意出几万块服务费,稍不注意可能损失几十万,由此带来各种纠纷,扰乱了当地的房地产市场秩序,也增加了司法资源的支出。

此次最高人民法院对限购政策下的法拍房叫停,可以说,对那些数冲着不限购来配置大额资产的人来说,基本上最后一条路也堵掉了。这既是对现有乱象的纠偏,也是对2021中央经济工作会议精神的落实。

经济工作会议重申“房住不炒”,首提探索新的发展模式,明确房地产业“良性循环”。可以说,房地产行业经过二十多年的快速发展后,我国城镇居民人均住房面积已在40平米左右,增量市场规模见顶,法拍房对于普通自住购买者来说,其实意义不大。对法拍房纠偏,有利于引导各地真正因城施策促进房地产业良性循环和健康发展,打通房地产业各个链条的循环,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

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